临沂河东城市建设投资集团有限公司经区政府批准于2018年1月31日成立

前 言

　　国土资源部、住房和城乡建设部制定《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，同时确定了第一批开展试点的13个城市，包括北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等。而在此之前，相关部门已有此类政策出台，2015年11月，国务院办公厅印发的《关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》将公寓纳入可用租房的服务业；2016年3月财政部和国家税务局颁布《关于全面推开营业税收改征增值税试点的通知》将长租公寓所在的生活服务业纳入到营改增试点，利用减免税务的手段推进租房服务业；2016年4月和6月印发的《关于印发促进消费带动转型升级行动方案》和《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》鼓励房地产公司进行住房租赁业务；2017又有三个重要的政策发布，它们分别是住房和城乡建设部就《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》公开征求意见；7月份九部门印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，以及利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，正式拉开了住房租赁市场兴起的道路。而城投公司参与住房租赁市场的情况也早有先例，例如武汉城投集团联合武汉地产集团、武汉地铁集团等5家市属国有企业，利用自身优势，第一批开展规模化、集约化、专业化、规范化的住房租赁经营。

　　一、城投公司进入住房租赁市场的天然优势

　　（一）地方政府的政策支持

　　住建部和国家发展改革委员会等部门联合发布的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，明确支持各地政府将住房租赁业务纳入其日常经营领域，甚至还可以彻底转型为住房租赁企业。将名下闲置的厂房、商业办公用房等，按规定改造为可供出租的房屋。各地政府积极响应《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》的政策，例如上海在国资运营研究院举办的“国企推进住房租赁市场发展研讨会”，发现上海住房租赁市场存在体系上不完善，供求上不对等，租赁关系上不稳定等问题，为国企参与住房租赁市场提供了契机。上海华谊集团就是国企参与住房租赁市场的首批参与者，作为一家化工企业集团，本身拥有众多的物业，利用住房租赁业务，成功盘活了存量资源。而南京政府同样是住房租赁市场的积极推动者，南京市最新出台的《南京市住房租赁试点工作方案》就明确提到，要扶持国有企业发展规模化租赁，同时明确2017年国有规模化住房租赁企业要不少于14家。为了进一步鼓励国有企业参与住房租赁市场，降低租赁成本，《南京市住房租赁试点工作方案》还针对国有厂房和商业办公房改建的租赁住房实行水电气民用价格。由此可见，未来住房租赁市场会得到更多的政策支持。而城投公司作为地方政府的第一大国企，理所应当的会享受到地方政府关于住房租赁市场更多的优惠政策。

　　（二）城投公司的资产构成

　　国企参与租赁市场，优势在于土地和房源，而城投公司作为地方综合实力较强的国有企业，土地和房源的优势更是不言自明。与此同时，城投公司的实力一般与地方政府经济发展水平挂钩，越是经济发达的城市，它的城投公司资产实力越是雄厚，地方政府基本上会将有价值的国有资产全部装入城投公司名下。将资产装入城投公司的意义在于，推进政府优质资产调整布局、优化结构，做大做实做强城投公司，提升资产运行效率与效益。于是城投公司的资产会包括很多的城市储备土地、旅游风景地、博物馆、保障房、各种办公性住房、原本属于各个局委的经营性房产和标准化厂房。这众多的土地和房屋等优势的城投公司，随着住房租赁市场相关政策不断加码，都可以将闲置的标准化厂房、商业用房、闲置的经营性房产改建为租赁住房。这对于城投公司而言，既可以增加地方房源供应盘活城投公司的存量资源，又可以增加城投公司的经营性收入。

　　（三）城投公司的责任使命

　　城投公司是为了深化投融资体制改革，遵循市场发展的要求而打造的投融资平台，它的目标在于做好地方政府的产业布局和经济经济结构战略性调整工作，加快城市基础设施建设，将城市发展中的政府行为变成企业行为。于是城投公司便可作为城市资源、资产和资金市场化的载体，接受地方政府委托或责任使命全面整合地方政府国有资源、资产、资本和资金，负责城市资产优化配置和保值增值，而将国有经营性住房和闲置的厂房改建为住房进行租赁，就是国有资产保值增值的重要手段。同时，作为地方政府出资人的代表，城投公司来负责授权国有资产投资与经营的相关活动，住房租赁业务也属于国有资产投资与经营活动，据相关统计，美国和日本现在租赁住房的占比可能占到整个房屋占比35%。在中国，这个占比大概在18%到19%，在上海，这个占比是24%。发达国家租赁的交易市场占比非常大，而目前中国的占比比较小，所以未来住房租赁市场的前景比较光明。此外，城投公司最重要的一个职能是依据地方政府经济发展规划和市政府要求，支持城投公司的地方政府基础产业和设施的建设与发展，未来住房租赁市场的发展离不开地方政府的支持，而城投公司作为地方政府出资人的代表，它对于支持住房租赁市场的发展，责无旁贷。

　　二、城投公司进入住房租赁市场积极性意义

　　（一）城投公司进入住房租赁市场对地方政府的作用

　　1、帮助地方政府稳定房价，履行国企的责任

　　2016年上半年，中国的房地产市场可以用“疯狂”两个字来形容，一线城市北京、上海、广州和深圳房价持续性上涨，地方政府挂拍出让的土地价格频频刷出新的高度，地王也成为了2016年的代名词。二线城市的涨幅也不遑多让，南京、合肥、武汉等二线城市房价的涨幅甚至在全球房价涨幅榜上有名。各地政府为了抑制房价上涨过快的情况，频繁地出台各种限制性政策，利用社保、户口和贷款等手段。虽然短期来看效果比较显著，但是长此以往对于中国的经济发展会产生不利的影响。房价上涨过快，不可否认的是背后存在各种投行性行为，但是供求失衡是根本原因。城市的发展离不开人口的增长，但是人口的增长又会带动城市房价的上涨。住房租赁政策的出台对于地方政府抑制房价有着积极的意义，全球各著名城市在应对房价上涨过程中，住房租赁都立下了汗马功劳，日本东京和美国纽约的住房租赁市场比例达到35%，而中国只有18%左右，地方政府发展住房租赁市场，完全可以依靠地方城投公司，它们的优势在于土地和资源。城投公司参与租赁市场，可以迅速的提高地方的住房租赁比例，起到稳定房价的作用，同时还能彰显国有企业的责任感。

　　2、规范中介市场，推动住房租赁业务持续健康发展

　　中国住房租赁市场供不应求的背后是巨大的市场蛋糕，随着房地产存量时代的到来，大量的房地产开发商自持物业，开发长租公寓品牌。专业租赁机构经过资本投资加持后，正在成为租赁市场的主流房东。但是不可否认的是国内租赁市场仍然处于自发状态，绝大多数的能够提供住房供给的房源都属于二手房源，而新房租赁市场基本不存在。同时，对于众多租房者而言，面临生活成本高、租房贷款限制条件多、出租关系不稳定等问题。城投公司进入租房租赁市场有望改善这些情况，首先城投公司是地方政府的代表，它很多的操作都政府性行为，履行地方政府政策文件精神。而目前随着《关于印发促进消费带动转型升级行动方案》、《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》和《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》等文件的出台，城投公司肯定会依据国家相关政策做好住房租赁市场。其次，从城投公司本身而言，做好住房租赁业务，规划中介市场，才能保证获得持续的赢利空间。

　　3、助力地方政府引进和吸引人才，提供有效的住房保障机制

　　地方经济的发展离不开人才，地方政府在招揽吸纳人才的时候，住房问题是第一要素。各地政府出台相关政策积极应对，例如杭州市政府出台的《杭州市区高层次人才住房保障政策解答》的通知、临沂市出台的《临沂市引进高层次人才住房保障 暂行办法》、庆阳市出台的《庆阳市引进急需紧缺高层次人才住房保障办法（试行）》等都体现出地方政府利用住房引进人才的政策。但是地方政府解决的更多是高层次人才的住房问题，而一个城市的发展高层次人才只是一个方面，还需要各种各样的中层次人才。但是受困于地方政府财力有限，无法解决众多人才的住房问题，租房就成为比较好的选择。城投公司进入住房租赁市场，利用自己的土地和资源优势开展住房租赁业务，并依据政府的相关政策性文件意见，对于适合条件的人才实行适当优惠政策，降低人才的租房成本，提供有效的住房保障机制，助力地方政府引进和吸引人才。

　　（二）城投公司进入住房租赁市场对自身的意义

　　1、增加公司新业务，获得稳定的现金流

　　城投公司未来的业务布局除了现有城市建设等，第三产业业务也是不可或缺的，尤其是现代服务业，它是推动经济转型升级的重要引擎，具有高人力资本、高技术和高附加值的特点。2007年国务院《关于加快发展服务业的若干意见》及2008年国务院办公厅《关于加快发展服务业若干政策措施的实施意见》，为服务业加快发展奠定了良好政策基础。自2013年下半年以来，国务院相继出台了加快促进养老服务业、健康服务业、文化创意和设计服务与相关产业、现代保险业、旅游业、生产性服务业、科技服务业、服务贸易、物流业、金融业、信息服务等产业的指导意见，随着这些政策文件的落地，势必掀起服务业发展的热潮，进而带动现代服务业的大发展。而住房租赁业务是城投公司未来参与第三产业发展的重要抓手，城投公司通过布局住房租赁业务，以及其他产业来实现“政府化主导、专业化实施、市场化结算、综合化考核”的思路，打造“职能清晰化、经营实体化、运作市场化、人员专业化、管理规范化”的国有公司，健全“引血”、“造血”和“输血”功能，建立“借、用、管、还”一体化的投融资机制，提升公司经营管理能力和可持续投融资能力，实现平台公司市场化转型发展。

　　2、盘活城投公司存量，有效利用国有资产资源

　　大多数城投公司通过全面、真实、准确和有效盘点地方政府性资产资源及国有企业的存量资产装入城投公司，打造成国有资本投资运营平台，运用国有资产进行妥善投资和运营地方政府内的国有资产。目前城投公司各类土地、标准化厂房和经营性房产相对分散，一定程度上存在国有资产资源管理不规范现象。很多城投公司没有很好的利用现有资产和资源，不但没有使国有资产保值增值，反而造成了国有资产的贬值。城投公司旗下众多的土地、经营性房产和闲置的厂房改造成为住房开展租赁业务，不仅可以盘活城市存量资产，实现发掘资产的协同利用价值，而且还可以实现城投公司相关资源到资产、资产到资本、资本到资金的转变，确保国有的资产保值增值，更好地推动城市建设发展。各地城投公司应结合公司当前情况，统筹规划、精心组织、逐步推进、稳步实施。按照“保存量、改增量”、“淡化过去，着眼未来”的要求，针对开展住房租赁业务可能存在的问题做好调研，制订科学易操作的解决方案，确保住房租赁业务能够持续高效的发展。

　　3、拓宽融资渠道，降低融资成本

　　住房租赁业务的发展会是未来房地产产业的政策重点之一。在上述政策的推动下，可预测住房租赁市场发展潜力巨大。但是根据以往的发展经验而言，融资渠道单一是住房租赁企业面临的主要困境之一。对于城投公司而言，如果按照以往的融资渠道来参与住房租赁业务，会加大城投公司融资压力。为了保证住房租赁市场的良性循环，各地政府纷纷出台相关政策，保证企业开展住房租赁业务的融资来源。例如深圳、杭州等地出台的租赁新政中，均提出加大对住房租赁的金融支持。未来城投公司开展住房租赁业务时，可以通过政策性银行获得基准利率的政策性贷款。城投公司还可以通过资产证券化(ABS)以及REITs融资方式进行住房租赁业务，这两种融资方式未来会成为主要的融资方式。资产证券化（ABS）目前已经广泛应用于城投公司各个业务领域的融资，相对而言，REITs融资方式比较新颖，未来可能会遇到税收方面的难题。但无论是政策性银行贷款，还是资产证券化和REITs融资，这几种融资方式对于降低城投公司融资成本，拓宽融资渠道而言都有着积极性的作用。

　　4、加快城投公司市场化转型，推进城投公司版本升级

　　中国现代集团通过研究分析近百家城投公司的样本基础上，制定了城投公司版本说明。同时，基于历史背景、政策因素等方面对城投公司1.0版本到5.0版本进行了特征描述和要素识别。城投公司1.0到5.0版本的背后，实际上是城投公司市场化程度的区别，而城投公司市场化转型，依靠的是城投公司业务布局。发展比较好的城投公司产业领域涉及基础设施建设、土地一二级开发、资产经营、公用事业运营、产业投资、金融服务等，板块化经营，建立明确的业务体系，呈现多元化特征。在中国的一二线城市，因规模巨大的流动人口和新就业人群，长期孕育着一个需求旺盛的住房租赁市场。据统计，我国流动人口达2.45亿人，每年新就业的大学生为700万人左右，可见住房租赁市场规模可达亿万级别。从事住房租赁业务，符合国家相关政策，也符合市场化发展的需要，最重要的是可以推进城投公司市场化转型和版本升级。

　　三、结论和建议

　　城投公司进入住房租赁市场应按循序渐进的经营方针进行，第一步将公司旗下改造成本低、周期短的房产优先改造，以低于租房的市场价格，提供给政府引进的人才居住，获得政府政策和资金支持。其次，利用政府政策和资金支持，扩大城投公司名下房产改造的范围，并与知名中介机构合作，将住房推向市场，利用市场化手段发展住房租赁业务。未来如果城投公司住房租赁业务发展形势良好，产生较多的利润和现金流，可以进一步改造闲置的标准化厂房作为扩大经营住房租赁业务的对象。未来如果城投公司的住房租赁业务形成规模化发展，城投公司还可以组建自己的住房租赁公司，并下设中介机构，一方面可以增加公司营业收入，另一方面还可以增加就业。而中介机构不仅可以专营城投公司自身的住房租赁业务，还可以介入其他房源的租赁，甚至是二手买卖业务，间接帮助政府规范中介市场，稳定房价。最后，城投公司还可以建立自己的住房租赁系统，利用大数据进行业务拓展，牢牢把握住房租赁市场的时时动态，甚至还可以将住房租赁公司分拆上市。